Ustawodawca daje wynajmującym różne formy opodatkowania przychodów z najmu do wyboru. Podatek dochodowy może być tutaj liczony na jeden z proponowanych sposobów: wg skali podatkowej od uzyskanego dochodu lub ryczałtem od dochodu.
Skala podatkowa
Gdy wynajmujący stosuje ten sposób opodatkowania dochodów z najmu, może uwzględniać w rachunku podatkowym ponoszone w związku z najmem koszty. Kosztem będzie tu np. remont, wyposażenie mieszkania, czasem sprzątanie, renowacja, a nawet amortyzacja lub odsetki od kredytu.
W przypadku skali podatkowej podatek jest rozliczany od dochodu. Dochód to przychód pomniejszony o koszty. Warunkiem odliczenia kosztów jest ich należyte udokumentowanie. Przychód (w odróżnieniu od zasad obowiązujących w rozliczeniach firmowych) jest ustalany o dokładne oparcie pieniężne – czyli gdy czynsz jest faktycznie otrzymywany.
Podatek od najmu 2020
W 2020 r. skala podatkowa zawiera dwie stawki podatku:
- 17% dla dochodów mniejszych bądź równych 85 528 zł
- 32% dla dochodów większych niż 85 528 zł
Podatek liczony jest od dochodu, więc im wyższe koszty uzyskania przychodu, tym niższy ciężar fiskalny.
Podatek od najmu w PIT
Przy takiej formie opodatkowania w rocznym PIT pojawi się suma wszystkich dochodów opodatkowanych w ten sposób i dopiero od ich sumy zostanie naliczony podatek dochodowy.
Do katalogu dochodów PIT wliczają się dochody z pracy, renty, emerytury, działalności na umowie o dzieło, zlecenie lub menadżerskiej, dochody z działalności gospodarczej lub szeroko pojętych innych źródeł.
W efekcie może wyjść na to, że pomimo względnie niskiego dochodu z samego najmu, obliczony wydatek może być relatywnie wysoki.
Ryczałt ewidencjonowany
Opodatkowanie dochodów z najmu prywatnego może przybrać formę ryczałtu zewidencjonowanego. W tym wypadku w rozliczeniach nie bierze się pod uwagę kosztów – dochód jest liczony od uzyskanego przychodu, a nie dochodu.
Stawka podatku dla ryczałtu ewidencjonowanego wynosi:
- 8,5% dla przychodu do 100 000 zł
- 12,5% dla przychodu większego niż 100 000 zł
Przychód opodatkowany najmem nie jest brany pod uwagę przy ustalaniu podatku solidarnościowego.
Jeżeli małżonkowie rozliczają się z Urzędem Skarbowym wspólnie, muszą mieć na uwadze, że mają jeden wspólny limit 100 000 zł.
Ryczałt a umowa najmu
Wybierając ryczałtową formę rozliczenia podatkowego warto zatroszczyć się odpowiednie sformułowanie umowy najmu. Niech umowa określa wartość przychodu na jak najniższym poziomie (wyłączyć z kwoty czynszu opłaty za media i spółdzielnię mieszkaniową).
Korzystając z z opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów. Wartość przychodów oraz wynikającego z nich podatku sa określane na podstawie dowodów ich otrzymania – np. dowodów wpłaty na konto, potwierdzeń przelewów.
Jak wybrać rodzaj opodatkowania przychodów z najmu?
Podatnik sam decyduje, którą formę opodatkowania wybiera, jeśli uzyskuje przychody z najmu nieruchomości jako osoba prywatna.
Zawiadomienie fiskusa o wybranej formie rozliczania następuje poprzez dokonanie pierwszej wpłaty na podatek dochodowy bądź złożenie PIT-a, gdy obowiązek wpłaty zaliczki nie wystąpił w trakcie roku.
Warunkiem wyboru rodzaju opodatkowania jest dokonanie wpłaty w ustawowym terminie. Jeśli nastąpi spóźnienie w uiszczeniu opłaty, podatnik automatycznie zostaje zakwalifikowany do opłat fiskalnych w skali podatkowej.